住宅ローン返済、延滞、滞納のご相談は、大阪府の美山不動産総合事務所まで。

まずご本人が、住宅に対して「守りたいのかどうか」という、今後の人生設計やご家族を含めた心情的な問題と 「払えるのか払えないのか」という、現実的な経済の問題とを区別して見なければなりません。
例えば、相談事例として多いものに、 「ボーナスカットなどの減収」が原因となって「多重債務」に陥り、住宅ローン延滞を引き起こすケースです。この場合、「住宅ローン以外の借入の返済を、止めさえすれば家計に余裕が出る」という状態なら、「任意整理」や「個人再生、住宅ローン特則」などの債務整理をすることによって、住宅を守れる可能性があります。
しかし、「住宅ローン以外の借入の返済を止めても、支出を見直しても余裕が出ない」という状態なら、住宅を「任意売却」又は「競売」で手放さざるおえません。
ただし、ご親族などの協力を得て、その不動産評価額を「一括して払える」又は「与信があり新たな住宅ローンが組める」（ご親族などが）という場合には、住宅を守る、二通りの方法が考えられます。

1.ご親族などが債務引き受け

この方法は、現在のご本人の住宅ローンを、ご親族などの協力者が「新たに契約を結び、そのまま引き受ける」というやり方です。そして買主と「賃貸契約」を結び、家賃として「住宅ローン」を支払う方法です。なお、住宅ローン以外の債務については、自己破産などの債務整理を行います。

2.ご親族などに任意売却

この方法は、「ご本人が住宅ローンを今後支払うことが出来ない」という事実をもって、金融機関と交渉し競売によらず、合意によってその不動産の売却をするやり方です。そして買主（ご親族など）と「賃貸契約」を結び、家賃として「住宅ローン」を支払います。通常、ほとんどの場合、ローン残高は不動産評価額を上回る「オーバーローン」ですが、任意売却では市場価格で合意に至るため、ほとんどのケースで、以前より低めにローン返済額が設定されます。なお、ご親族などが、一括して払える場合には、親族の間のことですので金利の請求がないことが多く、毎月の返済額が全て元本となりますので、さらに有利な返済となります。

弊社では、親戚間、兄弟、親子間でも不動産売却に向けて一からお手伝いさせていただきます。
　 親子等で直接売買でき、通常の銀行ローンが組め金利優遇まで使える場合もありますが、様々なケースが考えられるため、以下ではポイントを押さえてお伝えいたします。

親子間売買では通常の売買より費用がかかります
　 親子間での不動産取引で銀行ローンが組めるケースでは、費用がかさむことはありません。しかし、ノンバンク等でなければ住宅ローンを組めないこともあります。また、第三者に所有権移転する場合であれば、所有権移転費用、抹消登記費用が2回かかります。さらに、短期譲渡所得となるため、所得税、住民税で39パーセントかかり、それを踏まえた報酬が必要となります。