定期借家や賃貸経営・賃貸不動産管理のことなら大阪府の美山不動産総合事務所まで。

『再契約型』定期借家契約で安心の賃貸経営運営代行を行っています。

　平成12年の3月1日より定期借家権が施行となりましたが、実際には日本賃貸住宅管理業協会（ＪＰＭ）の会員アンケートでもまだ全体の４％程度のシェアしかありません。市場全体で言えば、ほとんど使われていないというのが実情でしょう。不動産業者の中には、法律そのものの存在すら知らない者もおります。多くの業者、またオーナー様は「様子見」をしている模様です。それはなぜかといいますと、「定期借家」を導入するメリットが無いのではないか？ という感覚をお持ちの方が多いからです。法案成立の過程で定期借家権が導入されると、「家賃が下がる」、「礼金や更新料を取ってはいけない」、といったことが宣伝されたので、収益が下がるのなら導入する意味が無い、とする人が多いのでしょう。また、特に更新の無い「定期」の賃貸借契約のアパート・マンションに、はたして入居者様が集まるのか？ といった不安もお持ちのようです。何もリスクをおかしてまで定期借家権にする必要はない、今までどおりの「普通借家権」で十分だし特に差し迫った問題はない、といったところでしょうか？

　当社では「定期借家権こそが普通借家権」であり、「建物賃貸借の本来あるべき姿である」として定期借家権で運用しています。募集に関しては何も不利なことはありませんでした。また当社は「定期借家権になったからと言って何も変わらない」とのスタンスで実務を執り行っています。つまり、今までどおりの募集条件で家賃はそのままの水準で、礼金・敷金も今までどおり取得しています。ただ、契約終了時に「再契約を前提」としていることを入居者様に伝えます。「契約は期間満了とともに終了いたしますが、家賃滞納やトラブルが無い限り原則的には再契約をいたします。」というわけです。この文言のどこに不自然な部分があるというのでしょう。われわれは「旧法のマインドコントロール」にかかっているので、必要以上に臆病になっていますが、定期借家権は、ごく普通の建物賃貸借のルールだと言えます。第一、旧法（正当事由借家）との違いを説明しようとすると、旧法の異常さを解説しなければなりません。つまり、「家賃を滞納しても裁判所に強制執行されるまで8ヶ月はかかるから、それまでは居座れるよ！ 」とか、「どうみても建て替えの時期にきている建物でもゴネれば多額の立退き料がもらえるよ！ 」とかいった具合です。ほとんどの一般の入居者様はそんな悪質な人たちではありませんし、「借りたものは返すのが常識だ」と理解できる人たちなのです。
よって当社ではオーナー様の財産をお預かりする立場のものとして、収益減の影響が無く、少しでも運用リスクを回避する可能性のある制度なら、当然それを採用します。

　「早く」（空室期間を少なく）、「高く」（より高い家賃で）、お部屋を成約することが大事です。しかし、「いい人」に入居していただくことも大変重要なことです。家賃滞納や契約違反等、他の入居者様に迷惑をかけるようなことがあっては、物件の運営に大きく影響することにもなりかねません。仲介手数料に依存していますと、せっかく申し込みが入ったことだし、手数料収入もはいるからなんとか審査をOKとしよう、という意識が働きます。当社は冷静に判断することができます。

　定借で適正に運用されている物件は、旧法で運用されている物件より入居者様の質がいいということが予想されます。ルールをキチンと守る人にとっては良い環境の物件と言えます。
一般論として、オーナー様との間に運用管理会社（仲介業務としてではなく、物件の運用についてオーナー様から委託されている会社）が入っていて、契約内容についてきちんとオーナー様と取り決めがしてある物件のほうが安心です。
仲介業というのは物件を紹介してもらって契約したら、基本的にはそれでおしまいという仕事です。2年後の再契約時に責任をとってくれるかどうかはわかりません。最近では、入居期間中のトラブルにも完全に入居者様側にたって、対応するサービスを提供する仲介会社（ユーザーズ・エージェント）も現れています。
「定期」借家権といっても、通常の継続性のあるアパート・マンションの賃貸においては、何もオーナー様は「定期」で出ていってもらいたいわけではありません。ただ、「不良」入居者様とは再契約しないという法的根拠がほしいだけなのです。また、建て替え時期にスムーズにやりたいのです。
まだ始まったばかりで、定借がまだ誤解されている向きもあるので、日本でも米国のように「再契約が当たり前」の文化が定着するまでは、悪徳不動産業者？ に気をつける必要があるかも知れません。